万科上半年净利增逾10% 郁亮:跑下去!

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(原标题:万科上半年净利增逾10% 郁亮:跑下去!)

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤

这一次,万科董事会主席郁亮不忐忑了。

今年3月的年度业绩会,郁亮表示自己“特别忐忑不安,就像一个学生没考好试要拿成绩单给父母看一样”。

时隔5个月,郁亮带着止跌企稳的半年答卷向行业传递信心。

今年上半年,万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%,实现企稳回升。

8月31日,万科召开2022年度中期业绩发布会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,郁亮重申了其在6月股东大会上的判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

他认为,市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能。“现在稳预期出现了比较大的挑战,要重建市场信心。”

“这个市场仍然是蛮大的”

在行业各方言论中,“信心恢复”一直被认为是当前最关键、最紧要的事。过去一两年,部分龙头房企还能跳脱行业大势,走出独立行情,但当下也难独善其身。

2022年上半年,万科实现销售面积1290.7万平方米,销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%和39.3%。

销售同比下滑是绝大多数TOP50房企的业绩现状。

郁亮坦言,7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差,但一方面,6月的快速大幅回升,包含疫情回补、季节性等短期因素,后续本身就会有所回落;另一方面,7月以来,出现了“停贷”事件等新问题,一些出险企业无法完成交楼,对消费者买房的信心造成了一定影响。

在今年6月的股东大会上,郁亮不再喊“狼来了”,而是希望给行业传递信心,首次抛出了“短期房地产市场触底”言论。此后,关于短期市场是否真正触底也在持续引发行业讨论。

尽管7、8月数据出现了回落,但郁亮认为,住房的刚性需求仍然很强,依然是个10万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。

举例而言,目前市场的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10亿~11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。

“市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的,这个市场仍然是蛮大的。现在房地产行业来看,稳地价、稳房价、稳预期的三大目标,前两个基本已经实现了,现在稳预期出现比较大的挑战。”

上半年,万科实现超11.5万套住宅的平稳交付,35%交付批次实现交房即交证,较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来,万科竣工规模保持增长,实现竣工面积1443.7万平方米,同比增长17.8%,预计全年竣工面积与年初计划基本持平。

关于万物云分拆上市的问题,郁亮认为,分拆物业上市不是卖猪仔,好的价钱就卖掉。而是说通过上市获得更多发展空间,所以说不在于短期市场估值,更在于怎么获得更多力量支持其进一步发展。

绝不躺平,保持跑下去状态

之所以要敬畏市场、尊重市场,就是因为没有谁能做到次次准确预判市场、不会出现失误。诚如龙头房企碧桂园、万科在半年业绩会上都表示,即便对市场变化有提前预判,但实际的变化程度仍然超出预期。

郁亮认为,在行业冬天里,当下最重要的事情就是生火取暖。如果不能生火取暖,在冬天里生存还是很有影响的。万科历来重视现金流和财务稳健,始终把安全放在第一位,这是万科牢牢坚持的原则。

万科在规模和债务方面一直比较克制,在过去一段时间的规模竞赛中,万科虽然保持在第一阵营,但还是有很多人关心万科能不能再回到行业老大的位置。

对此,郁亮表示,万科对规模始终抱着克制心态。去年以来,万科有关工作对应的措施采取比较早,也比较扎实。销售回款效率一直保持比较高水平,债务结构、成本方面有进一步优化提升。

上半年,万科保持“绿档”,经营性现金净流入82.9亿元,同比增长22.2%;持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元,覆盖倍数为2.3倍;净负债率35.5%,连续21年低于40%。

虽然优质房企在融资端仍然具有一定优势,但在信心脆弱的当下,销售端的购房者更关注的是保交付能力,即便是龙头房企,也需要一再强调自身的交付能力。

“请客户放心,我们万科会保证交付、保证质量。”从7、8月到今天为止,郁亮基本走遍了全国30多个城市,看了100多个项目,主要任务是督战,看万科的房子交得怎么样。

当然,在郁亮看来,安全只是一个底线问题,“止跌企稳、稳中提升”仍然是万科全年的工作主题。

“上半年从结果来看,还马马虎虎,关键是能不能走下去的问题,能不能保持下去的问题,这个时候取决于背后能力有没有建立起来,我们的肌肉有没有长起来。”

万科总裁祝九胜补充道,万科现在每天、每周、每月交付复盘,内部也不断有日报、周报、月报,不断进行经验分享,不断进行能力积累。总而言之,在一个艰难的市场上,对销售能力、销售动作铺排有更高要求,这是不断长肌肉的过程,对此有基本信心。

“市场确实有低迷一面,这个时候毛利率肯定承受一定压力。对万科而言,首要选择是确保经营安全,毛利率承压是一个短期现象。我们认为,没有哪一个行业必然好,也没有哪一个必然差,房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。”

万科上半年获得新项目19个,总规划计容建筑面积307.8万平方米。从投资金额来看,一二线城市的占比达到95.6%,在手资源可满足后续发展需要。截至6月底,在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。

“到未来,在当前情况下我们也有非常大的压力,还有非常多的指标表现不尽如意。对我们而言,要努力平衡好,遇到问题去解决问题,发现短板去弥补短板。”郁亮最后总结道,保持着绝不能躺平,保持跑下去的状态,相信一定能够通过不断地跑下去,跑出健康、跑出未来。

截至8月31日收盘,万科A股价报收16.63元/股,大涨4.66%,创7月以来最大涨幅。而在9月1日,万科A继续保持上扬态势,截至当日收盘,万科A股价报收16.84元/股,涨幅为1.26%。